【美国地产】取消6%佣金？你的房子会暴跌吗？

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上个月15日，美国全国房地产经纪人协会(NAR)同意支付4.18亿美元以和解一群房屋买卖方代表的集体诉讼。该诉讼中指控NAR通过实施高佣金来欺骗房屋买卖双方。

此举意味着，延续百年美国购房交易中的标准佣金6%恐将不复存在，房地产行业将可能迎来重大变革，有望降低房屋买卖的成本。

消息放出后，ZiIlow等地产公司股价应声下跌，部分原因预计和改变房屋经纪人的支付方式有关。

根据和解协议，NAR 同意修改其关于佣金的规则，取消了固定佣金制度。

纽约时报表示，地产行业将发生四大变化，包括：

房价会大幅下降。 

6% 佣金将成为历史。 

经纪人引导买家买高价房将减少。 

百万经纪人即将失业。 

但事实真会如此吗？

直接揭晓答案：不可能。

因为，这个所谓4.18 亿美金和解方案根本是不痛不痒。房价并不会因此大幅下滑，5-6%的佣金仍是常态，更不会有百万地产经纪人失业。

为什么呢？

第一，和解方案虽然提到要求在 MLS (Multiple Listing Service)的网站上面，不能强迫要求卖家提供买房经纪人佣金。然而，卖家仍然可以提供买家经纪人佣金，只是不能在 MLS 上面显示佣金数字而已。

另外，卖家允许可以提供买家激励现金，去抵扣交易成本，这仍然可以在 MLS 上面显示，只是名称上不能称为佣金。 

所以房东们发现了吗？要绕过这个规定实在太简单了。

买房经纪人不是机器人，即使MLS上面看不到佣金信息，经纪人可以打个电话问，卖家你提供佣金吗？

或者卖房经纪人可以显示在自己的网站，或 Show Time 等其他地方揭露佣金数字，就完全不会违反这个规定。就是麻烦了一点，但不碍事。 

第二，和解方案要求买家和买家经纪人，必须先签订佣金协议，才能开始合作。 

这是一个很好的提案。如果买家要找的是能提供返点的，或收固定费用的经纪人；或买家第一次买房，愿意付高佣金，找提供完整服务的经纪人，那透过签订这个协议，一开始双方就有一个健康的对话，避免之后产生美丽的误会。

这绝对能提升效率，是个双赢。 

所以房价会因为佣金大幅降低，而降价吗？这里面最大的关键就在于，卖家有可能会因为这个和解方案，而不提供买家佣金，要求买家自付佣金吗？ 答案当然是否定的。因为刚提到，买家经纪的佣金协议是一开始就得签订，买家会很明确知道，如果卖家不提供佣金，那买家就得支付。 

但问题就来了，一般家庭，买房最大的阻碍就是首付不够，如果买家还要付佣金，那首付就更不够。但如果是卖家付佣金，那即使价格高一点，是可以贷款的。 

所以身为买家，你会去买卖方支付佣金的房子？还是买你自己支付佣金的房子？

肯定是前者。 

这也是为什么装修好了但价格高的房子卖的好。因为买家付完首付就没钱装修了。所以即房价高一点也没关系，因为可以贷款。 

所以回到商业的本质，买卖双方为了自己利益最大化，最终还是会选择由卖家支付买家佣金。因为买家可以少出钱，卖家可以卖高价。 

我看了几个资深行业人士的点评，普遍预测买房经纪人的佣金，长期而言会从 2.5% 降低到 2%左右。

而卖房经纪人的佣金都预测不会受到影响，仍维持在 3%。 

所以，房价不会因此大幅下跌，佣金小幅下跌，但没太大变化。也不会有百万经纪人因此失业。这就是为什么美国房地产经纪人协会NAR会立刻选择接受和解方案，而不上诉的真正原因了。 

因为这个和解方案根本不痛不痒。

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