世界杯来了，西雅图 Airbnb 却崩了？我被市场狠狠上了一课！

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今年世界杯开始前，我和很多西雅图房东的判断几乎一样：

Airbnb 应该会迎来一轮爆单。

不少人认为，今年的营收可能会达到去年的 1.5 倍，甚至两倍。毕竟世界杯是全球最受关注的体育赛事之一，西雅图又是比赛举办城市，酒店、短租和旅游市场理应迎来一轮明显增长。

但实际结果，却和我们原本的预期完全相反。

市场不但没有全面爆发，部分房源的表现甚至比去年同期更差。

所以今天，我想认真复盘一下：为什么世界杯这样的超级活动，没有给西雅图短租市场带来预期中的红利？

更重要的是，这一次市场给我上了哪些课。

一、不是个别房东的问题，而是整个市场都低于预期

这种感受并不只来自我们自己的房源。

根据 KUOW 的相关报道，西雅图 State Hotel 今年 6 月的入住率，比去年同期下降了约 7%。

美国酒店及住宿协会 AHLA 的调查也显示，在 Seattle、Boston、Philadelphia 和 San Francisco等世界杯举办城市，接近 80% 的受访酒店经营者表示，世界杯期间的预订速度低于预期，甚至不如一个正常的夏季。

还有一个非常有代表性的案例。

KOMO 曾报道过位于 Lumen Field 附近的 Silver Cloud Hotel。按照地理位置来看，这家酒店应该是最有机会直接享受到世界杯红利的酒店之一。

但西雅图六场比赛期间，它没有任何一场比赛日实现满房。

其中一个晚上，酒店房价最初一度超过 1,200 美元，后来最低降到了 309 美元。

这说明，问题不是某一个房东定价失误，也不是某一套 Airbnb 运营得不好。

真正的问题是：

整个市场对世界杯住宿需求的预期，与实际需求之间，出现了明显偏差。

二、我自己也是被市场教育的人

我写这篇文章，并不是想站在事后诸葛亮的角度，批评房东当初过于乐观。

因为我自己也是这次被市场教育的人。

世界杯开始前，我同样认为，这么大的活动，比赛期间的价格做到平时的两倍、三倍，甚至更高，应该并不夸张。

实际运营中，我们确实有一部分房源比较幸运，成功以较高价格出租。

但坦率地说，超过一半的房源，都没有办法按照我们最初设想的高价成交。

大约从 4 月开始，我们就发现市场节奏不太对。

并不是完全没有订单，而是预订增长速度，也就是 pickup rate，远远没有达到一个世界杯举办城市应有的水平。

因此，从 4 月开始，我们就陆续下调了价格。

现在回头看，这个决定非常重要。

因为做短租管理，不可能每一次都准确预测市场。

真正重要的并不是你永远不能判断错误，而是：

当市场和预期不一致时，你能不能比其他人更快承认错误，并及时调整。

三、为什么西雅图世界杯住宿市场不如预期？

经过这次复盘，我认为主要有三个原因。

原因一：世界杯带来的是“点状需求”，不是“连续需求”

很多房东，包括我自己，一开始想象的是：

世界杯来了，整个 6 月和 7 月都会很热。

但实际情况并不是这样。

世界杯带来的需求，不是一整条连续的需求带，而是集中在少数几个比赛日上的“点状需求”。

部分重要比赛日，住宿需求确实会明显增加。

尤其是美国队比赛前后，本地和外地球迷的需求通常更强。

但两场比赛之间的空档期，并不会自动被世界杯需求填满。

这对 Airbnb 来说非常关键。

因为如果房东认为整个 6 月都应该按照世界杯价格出售，就可能错失原本会在暑假正常来西雅图旅游的客人。

例如，一个家庭原本计划暑假来西雅图旅行，但他们并不是来看世界杯的。

当他们发现今年酒店价格上涨、Airbnb 价格上涨、机票也更贵时，很可能会选择推迟行程，或者干脆换一个目的地。

因此，世界杯带来的市场变化可能并不是简单的“增加需求”。

更接近于：

一边增加了一部分球迷需求，另一边又挤走了部分普通暑期游客。

所以最后的净增长，并没有大家想象得那么高。

原因二：前期价格被推得太高，反过来抑制了需求

这一次，并不只是 Airbnb 房东预期过高。

酒店、旅行平台以及与世界杯相关的住宿安排，都让市场在早期形成了一种非常强烈的预期：

世界杯期间，西雅图的住宿一定会非常紧张，也一定会非常贵。

但当价格上涨到一定程度后，它会反过来压制实际需求。

来看一场世界杯，成本远远不只是一张球票。

旅客还需要承担：

国际或国内机票；

酒店或短租住宿；

当地交通；

餐饮消费；

比赛门票；

签证和入境安排；

行程变更的不确定性。

所有费用加在一起，来美国观看世界杯的成本非常高。

最终真正愿意并且有能力承担这笔费用的人，可能主要是最核心的球迷，以及预算较高的一小部分游客。

但这并不意味着，整座城市的所有酒店和 Airbnb 都会被自动填满。

此外，还有一个容易被忽略的现象。

因为大家很早就认为世界杯期间西雅图一定“又贵又挤”，部分原本计划暑假来西雅图的游客，反而主动避开了这个时间段。

他们可能会认为：

“今年有世界杯，价格肯定太高，还是换个时间再去。”

因此，这次市场面对的并不只是“看球的人没有想象中多”。

还有一部分正常暑期游客，也可能被前期过高的价格预期吓走了。

原因三：不是每一场世界杯比赛，都能带来同样的住宿需求

这是一个非常现实，但容易被忽略的问题。

并不是所有世界杯比赛，对住宿市场的拉动能力都一样。

如果西雅图承办的是阿根廷、法国、巴西等全球最热门球队的比赛，那么国际球迷的旅行意愿和住宿需求，显然会更强。

但这次西雅图最能够带动本地和外地球迷需求的场次，主要还是美国队的比赛。

其他比赛当然也有观众和关注度。

但部分球队和比赛组合，并不一定具备足够强的全球旅行号召力，无法让大量游客专门乘飞机来到西雅图，并连续住宿多晚。

因此，这次我学到的一个重要教训是：

不能只看到“世界杯”三个字，就默认所有比赛都代表同样的住宿需求。

我们真正应该分析的是：

具体是哪一场比赛；

哪两支球队参赛；

比赛安排在哪一天；

球迷是否愿意专程前来；

旅客平均会停留多少晚；

比赛是否能够连接周末或其他旅游行程。

球场、酒吧和餐厅很热闹，并不代表每一套 Airbnb 都会很热闹。

这两件事情，不能直接画等号。

四、这一次，我最大的两个反思

反思一：发现市场不对，就必须比别人跑得更快

世界杯定价初期采用相对较高的价格，本身并没有错。

因为大事件具有不确定性，房东当然希望优先争取更高收益。

真正危险的是：

当市场已经给出负面信号时，仍然不愿意调整。

很多房东会不断告诉自己：

“再等等。”

“世界杯这么大的活动，一定会有人订。”

“越接近比赛，价格可能越高。”

但如果酒店已经开始降价，周边 Airbnb 也开始降价，市场整体的预订速度持续低于预期，那么继续等待，就可能让自己变得非常被动。

我们从 4 月发现 pickup rate 不对以后，就开始逐步降低价格。

我认为，这个动作帮助我们避免了更严重的空置。

这一次我最大的体会是：

短租运营的核心，不是永远预测正确，而是在预测错误时能够快速修正。

我们管理的房源数量相对较多，因此比较容易从整体数据里看到市场变化。

如果只是一两套房源没有订单，可能是房源自身的问题。

但如果一批不同区域、不同房型的房源，都出现相似的预订放缓，就说明这不是个别房源的问题，而是整体市场的问题。

反思二：取消政策，也是收益管理的一部分

世界杯期间，我们观察到的取消率，明显高于正常时期。

我认为可能有两个主要原因。

第一个原因，是部分旅客虽然提前预订了球票和住宿，但最后因为签证、航班、入境安排或其他旅行计划变化，无法成行。

第二个原因，是市场价格持续下降。

有些客人早期以较高价格预订，后来发现同一时期出现了更便宜的房源，于是取消原订单，再重新预订。

当我们看到取消率明显升高以后，才开始重新思考：

在世界杯这种价格波动较大的特殊时期，取消政策是否也应该被纳入收益管理体系？

因此，我们现在为客人提供了另一种选择：

客人如果愿意选择 non-refundable，也就是不可取消、不可退款的价格方案，可以再获得 5% 的折扣。

对客人来说，可以用更低的价格完成预订。

对房东来说，则可以锁定一部分订单，降低因为市场价格下跌而被取消的风险。

这也是这次非常实际的一项教训：

价格并不是唯一的收益管理工具。

取消政策、提前预订折扣、最后一分钟折扣、minimum stay、入住日期限制和不可退款价格，都应该成为整体收益策略的一部分。

五、比世界杯表现不佳更值得担心的，是 9 月以后的市场

世界杯加上暑假，本来应该是西雅图全年住宿需求最强的阶段之一。

如果连世界杯和夏季旺季，都没有达到原本预期，那么更值得担心的是 9 月以后的淡季。

西雅图通常从 9 月开始，短租需求会逐渐下降。

天气转冷、家庭旅行减少、商务和休闲需求变化，都会让市场进入一个更加困难的阶段。

如果最旺的阶段都没有想象中旺，那么淡季房源应该如何保持入住率和现金流？

因此，我们目前内部非常明确的一个方向，就是进一步投入中租市场。

也就是三个月、五个月、六个月左右的 furnished rental。

六、中租不是短租做不下去之后的备胎

过去，有些房东会认为：

只有短租做不好，才会转去做中租。

但这次世界杯的市场表现，让我更加确定：

中租并不是短租的备胎，而是房东对抗市场波动的重要策略。

短租的优势是收益上限较高。

旺季、节假日和大型活动期间，如果市场表现良好，房东确实有机会获得更高收入。

但短租的波动同样很大。

它会受到很多因素影响：

季节变化；

大型活动；

航班和机票价格；

签证及入境政策；

酒店价格；

平台规则；

市场供给；

临时取消；

消费者旅行信心。

相比之下，中租的收益可能没有短租旺季那么高，但整体更加稳定。

尤其是对中高端房源，或者暂时卖不掉、又不希望长期空置的房产来说，三个月到六个月的furnished rental，可能是一个非常值得考虑的方向。

七、成熟的房源运营，不能只依赖 Airbnb

今年世界杯给我们的教训，不只是“世界级活动没有想象中火爆”。

更重要的是，它让我们重新确认了一件事情：

成熟的房源运营体系，不能只依赖 Airbnb 短租。

房东需要具备短租运营能力，也需要建立中租获客渠道。

既要能够在旺季获取更高收益，也要能够在淡季控制空置和现金流风险。

既要有能力抓住市场上涨带来的 upside，也要有办法 cover 市场下行带来的 downside。

真正稳定的房源运营，不是押注某一个平台，也不是押注某一次大型活动。

而是根据房源特点、市场周期和客群变化，在短租、中短租和中租之间灵活调整。

这可能才是这次世界杯，给我们最有价值的一课。

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6月27日至7月27日，总共30晚，（换算过来）平均月租金为$17320。

总结来看，经过雪球短租运营的这套房子，月租金收益由$5380，增长至$17320，涨幅超2倍多。

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